各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，平江高新區(qū)、福壽山汨羅江風(fēng)景區(qū)，縣直各單位：
《平江縣不動產(chǎn)登記部分遺留問題解決方案》已經(jīng)縣人民政府第25次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照施行。
平江縣人民政府辦公室
2019年7月12日
平江縣不動產(chǎn)登記部分遺留問題解決方案
為解決不動產(chǎn)登記工作中遇到的房改房、集資房、超層擴面等遺留問題，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，規(guī)范登記行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際情況，特制定本方案。
一、基本原則
（一）尊重歷史，實事求是。
（二）程序到位，依法依規(guī)。
（三）公平公正，維護穩(wěn)定。
二、分類處理
（一）本文件所稱房改房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準價購買的已建公有住房。
（二）本文件所稱集資房是指政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，由個人按房價全額出資建造的房屋。
（三）本文件所稱樓面地價按房屋或建（構(gòu)）筑物所在地塊相對應(yīng)級別的基準地價的60%計算確定。房改房、集資房、安置地上建設(shè)的房屋按本文件規(guī)定需要補繳土地價款的，補繳土地價款標(biāo)準為：國有劃撥土地類型的，按所在地塊樓面地價的13%補繳劃撥土地價款；國有出讓土地類型的，按所在地塊樓面地價的25%補繳出讓土地價款；本文另有明確規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。
（四）本文件所稱土地價款按以下計算式計算確定：土地價款=樓面地價×房屋或建（構(gòu)）筑物建筑面積×計繳比例。
（五）符合下列情形之一的，可以以國有劃撥土地使用權(quán)類型直接辦理登記：
1.房改權(quán)利人對房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)的；
2.房改權(quán)利人對房屋只擁有部分產(chǎn)權(quán)的，憑國資部門處置文件、房改檔案，補交相關(guān)費用變成完全產(chǎn)權(quán)的；
3.已交易的房改房、集資房，報縣人民政府批準并補繳劃撥土地價款和相關(guān)稅費的。
（六）原房改權(quán)利人、集資人死亡的，由合法繼承人依法繼承，按繼承登記程序登記到繼承人名下。
（七）對房改房、集資房私自擴建部分的違法事實認定后，依據(jù)認定結(jié)論辦理相關(guān)登記。擴建的房改房、集資房影響現(xiàn)行規(guī)劃實施的，不予登記；房改房已交易且不影響現(xiàn)行規(guī)劃實施的，補繳出讓土地價款后以出讓土地使用權(quán)類型直接登記；集資房擴建部分不影響現(xiàn)行規(guī)劃實施的，補繳出讓土地價款后以出讓使用權(quán)類型直接登記。
（八）房改房、集資房、安置在國有土地上的安置戶的私房，在本文件出臺前房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移且辦理了過戶登記的，根據(jù)影響規(guī)劃實施情況分國有劃撥土地或國有出讓土地方式辦理不動產(chǎn)登記；未辦理房產(chǎn)過戶登記的，先登記到原權(quán)利人名下，再根據(jù)影響規(guī)劃實施情況分國有劃撥土地或國有出讓土地方式辦理不動產(chǎn)登記。
（九）房改房、集資房一樓或相關(guān)樓層是商業(yè)及其他用途的，屬單位所有的登記到單位名下；屬個人所有的，需提交相關(guān)權(quán)屬來源證明材料并按用途補交土地價款及相關(guān)稅費后再登記到個人名下。土地使用權(quán)價款收繳標(biāo)準為評估、確認后的樓面地價的50%（樓面地價評估以同地段同用途最近6個月內(nèi)成交地塊的市場價的平均值為基礎(chǔ)開展）。
（十）凡有下列情形之一的房改房不得上市交易和登記：
1.擅自改變使用性質(zhì)的；
2.已列入征收拆遷范圍內(nèi)和鑒定為危房的應(yīng)予登記；
3.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封、扣押或者以其他形式限制房屋所有權(quán)人對房屋享有占有、使用、收益和處分權(quán)的；
4.違反房改政策購買或多處占房尚未糾正的；
5.學(xué)校教學(xué)區(qū)范圍內(nèi)已出售的住房；
6.以分期付款方式購房而價款尚未付清的；
7.法律法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓和登記的其他情形。
（十一）國有土地上建設(shè)的超層擴面建筑物，經(jīng)依法處理并補繳土地價款及稅費后方可登記。
（十二）2019年1月1日前取得規(guī)劃用地許可或已經(jīng)建成的超層擴面違法建筑物，按以下標(biāo)準和流程處理：自然資源部門對違法建設(shè)認定，沒收超建部分的違法收入（同類型商品房市場價格的20%確定違法收入）。
（十三）使用國有土地占地超過批準面積的，經(jīng)自然資源部門確認在不影響規(guī)劃實施的情況下，分別按以下情況處理：超占面積在批準面積10%以下的，直接補繳土地價款，稅務(wù)部門補稅后辦理不動產(chǎn)登記；超占面積在批準面積10%以上的，對土地違法行為查處并補繳土地價款及稅費后方可辦理登記。工業(yè)用地超容積率的，經(jīng)自然資源部門核實后符合規(guī)劃的，可以直接辦理登記；超占面積的，須補辦手續(xù)后方可辦理登記。
（十四）經(jīng)申請批準同意調(diào)整規(guī)劃的，就增建部分須補繳土地價款及稅費后方可登記。
（十五）宗地移位的，按現(xiàn)行規(guī)劃補辦用地變更手續(xù)后再辦理登記。
（十六）安置地上建設(shè)的私房的房屋用途根據(jù)經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計文件確定：一樓為商業(yè)鋪面的，房屋用途可以登記為商業(yè)用途；二樓及其以上部分一律登記為住宅用途。土地用途為住宅用地。
（十七）使用國有出讓土地占地超過批準面積、建筑物超層、經(jīng)申請批準同意調(diào)整規(guī)劃增建的，土地價款按增加計容建筑面積計繳，收繳標(biāo)準為所在地塊樓面地價。出讓土地使用權(quán)終止日期與原證一致。
（十八）1987年1月1日以前，占地超過批準面積的，補繳劃撥土地價款后以劃撥土地使用權(quán)類型登記。
（十九）1987年1月1日以后，占地超過批準面積、建筑物超層的劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)申請同意出讓后，原批準范圍內(nèi)的按所在地塊樓面地價的25%補繳出讓土地價款，超面積、超層部分按一級或二級樓面地價計繳出讓土地價款。
（二十）土地用途為住宅用地、房屋用途為商業(yè)鋪面的不動產(chǎn)發(fā)生交易的，應(yīng)按評估、確認后的樓面地價的50%（樓面地價評估以同地段同用途最近6個月內(nèi)成交地塊的市場價的平均值為基礎(chǔ)）的標(biāo)準補足土地價款和相關(guān)稅費，土地和房屋的用途統(tǒng)一登記為商業(yè)。
三、相關(guān)要求
（一）房改房、集資房不動產(chǎn)登記，要先查清土地使用權(quán)是否已經(jīng)登記，未辦理登記的，要先進行登記，再辦理轉(zhuǎn)移登記到戶。集資房的土地使用權(quán)涉及國有資產(chǎn)的，由取得土地使用權(quán)單位統(tǒng)一向國資部門申請依法處置。土地使用權(quán)人已經(jīng)撤銷的，由接管單位或上級主管部門申請；土地使用權(quán)人主管部門為�。ㄊ校┐怪惫芾韱挝换蛏鲜泄镜�，須經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準方可處置。集資房房屋所有權(quán)未登記的，由集資單位提供原集資戶名單及集資建房的批準文書等登記資料。
（二）房屋宗地與單位辦公房共用宗地的，應(yīng)將宗地進行分割并報規(guī)劃部門審核。房改房、集資房用戶只對該幢房占用土地進行分攤，公共面積不分攤到戶。有關(guān)費用由不動產(chǎn)權(quán)利人負責(zé)繳納。
（三）嚴格落實“先稅后證”原則。
（四）房改房、集資房在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的，因?qū)嵤┍痉桨笗r發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的，同時辦理原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)變更登記。
（五）征繳土地價款所涉及的地價評估，由通過備案確定的評估機構(gòu)承擔(dān)，評估工作經(jīng)費由縣財政據(jù)實結(jié)算。
（六）各職能部門要加強協(xié)作與政策宣傳，房改單位和集資單位要迅速落實責(zé)任，確保社會大局穩(wěn)定，全面完善房改房、集資房的產(chǎn)權(quán)登記。
（七）超越本辦法的特殊和特定不動產(chǎn)登記遺留問題，由縣政府組織相關(guān)職能部門，根據(jù)不同情況，召集聯(lián)席會議具體研究解決措施。
（八）本方案與縣政府以前的文件有沖突的，以本方案為準。